Tilgungsplan berechnen: Kreditrate, Zinskosten und Sondertilgung einfach erklärt

Wer einen Kredit aufnimmt, zahlt über Jahre hinweg Raten — doch wie viel davon sind Zinsen, und wann ist der Kredit wirklich abbezahlt? Ein Tilgungsplan macht das transparent. Diese Seite erklärt, wie er funktioniert, was die Formel bedeutet, und wie Sondertilgungen tausende Euro sparen können.

Was ist ein Tilgungsplan?

Ein Tilgungsplan (auch Amortisationsplan) zeigt für jeden Monat oder jedes Jahr der Kreditlaufzeit genau auf, wie sich die Rate zusammensetzt: Ein Teil geht an die Bank als Zins, der andere Teil tilgt (reduziert) die Restschuld.

Das Besondere beim Annuitätendarlehen — dem mit Abstand häufigsten Kredit in Deutschland — ist, dass die Gesamtrate immer gleich bleibt. Was sich verändert, ist die Verteilung: Am Anfang besteht die Rate fast vollständig aus Zinsen, am Ende fast vollständig aus Tilgung.

Die Formel: So berechnet man die Kreditrate

Die monatliche Annuität (Rate) ergibt sich aus folgender Formel:

Rechenbeispiel: 200.000 € Kredit, 4 % Zinsen, 20 Jahre

Gesamtkosten: Mit der ungerundeten Monatsrate ergeben sich 290.870,56 €. Von der ursprünglichen Kreditsumme (200.000 €) sind damit 90.870,56 € reine Zinskosten.

Nominalzins vs. Effektivzins — was ist der Unterschied?

Kreditangebote werben oft mit einem Nominalzins — dem reinen Zinssatz auf die Kreditsumme. Der tatsächliche Gesamtpreis eines Kredits ergibt sich aber erst aus dem Effektivzins, der nach der deutschen Preisangabenverordnung (PAngV) berechnet wird.

Der Effektivzins berücksichtigt zusätzlich:

• Bearbeitungs- und Vermittlungsgebühren
• Den Auszahlungskurs (wenn nicht 100 % der Summe ausgezahlt wird)
• Die genaue Zahlungsweise (monatlich, quartalsweise)

Sondertilgung: Wie viel spare ich wirklich?

Viele Kreditverträge erlauben jährliche Sondertilgungen — oft bis zu 5 % der ursprünglichen Kreditsumme, manche Banken bis 10 %. Wer diese Möglichkeit nutzt, reduziert die Restschuld schneller und spart dadurch erheblich an Zinskosten.

Beispiel: 5.000 € Sondertilgung pro Jahr

Gleiche Ausgangssituation wie oben (200.000 €, 4 %, 20 Jahre), aber mit jährlich 5.000 € Sondertilgung:

• Laufzeit verkürzt sich von 20 Jahren auf 13 Jahre und 5 Monate
• Zinsersparnis: 31.616,09 €
• Gesamtkosten sinken von 290.870,56 € auf 259.254,47 €

Tilgungsfreie Anlaufzeit: Wann macht das Sinn?

Manche Darlehen — besonders in der Baufinanzierung — beginnen mit einer Phase, in der nur Zinsen gezahlt werden, nicht aber getilgt wird. Das kann sinnvoll sein, wenn:

• Die Immobilie noch gebaut wird und man noch Miete zahlt
• Kurzfristig eine größere Summe erwartet wird (Erbschaft, Verkauf)
• Die monatliche Belastung überbrückend niedrig gehalten werden soll

Der Nachteil: Während der tilgungsfreien Phase wächst die Restschuld nicht ab — alle Zinszahlungen sind "verlorene" Kosten. Kredit Klar zeigt den Effekt bis zu 60 tilgungsfreier Monate sofort im Plan.

Leistbarkeitsrechner: Wie viel Kredit kann ich mir leisten?

Wer nicht von einer konkreten Kreditsumme ausgeht, sondern von seiner maximalen Monatsrate, braucht die umgekehrte Rechnung:

Als Faustregel gilt: Die Kreditrate sollte maximal 35 % des monatlichen Nettoeinkommens betragen. Wer 3.000 € netto verdient, kann also rund 1.050 € Monatsrate stemmen — und bekommt damit bei 4 % Zinsen und 25 Jahren Laufzeit rund 196.000 € Kredit.

Immobilienfinanzierung: Die versteckten Nebenkosten

Wer ein Haus oder eine Wohnung kauft, zahlt mehr als den Kaufpreis. Die Nebenkosten beim Immobilienkauf betragen je nach Bundesland und Situation typischerweise 10–15 % des Kaufpreises:

• Grunderwerbsteuer: 3,5 % (Bayern) bis 6,5 % (Berlin, Brandenbrug, Schleswig-Holstein)
• Notar- und Grundbuchkosten: ca. 1,5–2 %
• Maklercourtage: 0–3,57 % (je nach Vereinbarung)

Diese Nebenkosten müssen meist aus Eigenkapital bezahlt werden — sie fließen selten in die Finanzierung ein. Ein Kreditrechner, der nur die Kreditsumme zeigt, unterschätzt damit die realen Gesamtkosten erheblich.

Hinweis: Alle Rechenbeispiele dienen der Illustration. Sie stellen keine Finanz- oder Anlageberatung dar. Tatsächliche Kreditkonditionen hängen von individuellen Faktoren und dem jeweiligen Kreditinstitut ab. Bitte wende dich für verbindliche Aussagen an eine Bank oder einen unabhängigen Finanzberater.